İmar durumu sorgusunun nasıl yapıldığını, KAKS-TAKS hesabını ve yatırımcı kontrol listesini adım adım anlatıyoruz.
Опубликовано
1 апреля 2026 г.
3 мин чтения
3 мин чтения
Автор
Cem Yıldız
Автор
Bölge Direktörü — Ticari & Proje
Номер лицензии: TR-EM-15087
Экспертиза по районам: Ticari Gayrimenkul, Proje Geliştirme, Yabancı Yatırımcı
İmar Durumu Nasıl Sorgulanır? Adım Adım Rehber
İmar durumu, bir parselin üzerinde ne yapılabileceğini gösteren resmi belgelerin temel başlığıdır. Konut, ticari, sanayi, tarım gibi imar tipleri, yapı yüksekliği (Hmax), Kat Alanı Katsayısı (KAKS), Taban Alanı Katsayısı (TAKS) ve yapı yaklaşma mesafeleri parselin değerlemesinde belirleyici unsurlardır. Bu rehberde, ev / arsa / tarla alımı öncesi imar sorgusunu adım adım nasıl yapacağınızı anlatıyoruz.
1. Neden İmar Sorgusu Yapılır?
İmar durumu, "üzerinde villa yapabilir miyim?", "binayı kaç kat çıkabilirim?", "ticari kullanım izni var mı?" gibi soruların resmi cevap kaynağıdır. Pek çok yatırımcı zararı, parselin imar bilgisinin doğru sorgulanmaması nedeniyle yaşanır.
2. Hangi Belgeler Alınmalıdır?
Aşağıdaki belgelerin tamamı parselin imar durumunu netleştirmek için gereklidir:
Tapu Senedi — Parselin sahibini, vasfını ve hisselik durumunu gösterir.
İmar Durumu Belgesi — Belediye İmar Müdürlüğü'nden alınır; yapılaşma
şartlarını sunar.
Aplikasyon Krokisi — Parselin sınırlarını gösteren tapu fen müdürlüğü
belgesidir.
Bağımsız Bölüm Listesi — Apartman / site içi konutlarda gerekirse.
3. Online Sorgu Adımları
3.1. E-Devlet üzerinden Tapu Sorgusu
E-Devlet (turkiye.gov.tr) hesabınıza giriş yapın
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü başlığı altında "Tapu Bilgileri Sorgulama"
hizmetini seçin
İl, ilçe, mahalle, ada-parsel bilgilerini girin
Tapu kaydı ve hisselik durumu görüntülenir
3.2. Belediye İmar Sorgusu
Marmara Ereğlisi Belediyesi web sitesi üzerinden ada-parsel sorgusu mümkündür. Online sonuç yalnızca özet bilgidir; resmi İmar Durum Belgesi mutlaka ilgili belediye birimine başvurularak alınmalıdır.
3.3. Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı Verileri
Bakanlığın e-Plan Otomasyon Sistemi üzerinden ilçe imar planları ve plan notlarına erişebilirsiniz. Bu sistem, planlama geçmişini izlemek için yararlıdır.
4. KAKS ve TAKS Hesabı
KAKS ve TAKS, parsel üzerinde yapılaşabilecek alanın iki temel ölçüsüdür:
TAKS (Taban Alanı Katsayısı): Yapı tabanının parsel alanına oranı.
Örneğin 1.000 m² parselde TAKS 0.20 ise zemin yapı alanı 200 m² olabilir.
KAKS (Kat Alanı Katsayısı): Yapının toplam brüt alanının parsel alanına
oranı. 1.000 m² parselde KAKS 0.40 ise toplam yapı brüt alanı 400 m² olabilir.
Yüksek KAKS, yatırımcı için daha fazla satılabilir alan demektir; ancak yapılaşma yoğunluğunun çevre kalitesi üzerindeki etkisi de göz önünde bulundurulmalıdır.
5. Sık Yapılan Hatalar
Eski tarihli imar belgesini esas almak — İmar Durumu Belgesi'nin
güncel olduğundan emin olun; son altı ay içinde alınmış olmasını öneririz.
Mahallenin geneline uyarlanmış imar şartını parsel düzeyinde kabul etmek
— Komşu parsellerle aynı imar şartı geçerli olmayabilir; ada-parsel düzeyinde sorgu yapın.
Hisseli tapuyu görmezden gelmek — Hisseli yapılarda yapılaşma için
hissedarların ortak kararı gerekir.
6. Plan Değişikliği Beklentisi
"Burada imar açılacak" cümlesi yatırımcı söyleminde sık duyulur. Plan değişiklikleri ancak belediye meclis kararı ile mümkündür ve süreç askı, itiraz ve onay aşamalarından geçer. Yatırım kararını mevcut yürürlükteki imar planına dayandırmanızı öneririz; olası değişiklik bonus olarak değerlendirilebilir, temel kriter olarak değil.
7. Sahip Olmadan Önce Kontrol Listesi
Güncel tapu kaydı çıkarıldı mı?
Aplikasyon krokisi parsel sınırlarını net gösteriyor mu?
İmar durumu belgesi son altı ay içinde alındı mı?
KAKS / TAKS / Hmax açıkça yazılı mı?
Yola yaklaşma mesafeleri / yan-arka çekme mesafeleri belgede yer alıyor mu?
Hisseli tapuysa müstakil tapuya dönüşüm planı var mı?
Altyapı (su, elektrik, gaz, kanalizasyon) durumu sorulmuş mu?
8. ADM Gayrimenkul Süreç Desteği
ADM Gayrimenkul danışmanları, ilan paylaşımı sırasında parselin temel imar bilgilerini özetleyerek müşteriyle paylaşır. Yerinde inceleme ve sözleşme öncesi resmi İmar Durumu Belgesi alınmasını süreç içine dahil ederiz. Karar sürecinde temkinli, veriye dayalı bir yaklaşım benimsemeniz hem yatırımı hem de duygusal kararı koruyan en sağlam zemini oluşturur.
İmar dosyası destek talepleriniz için danışmanlarımız iletişim kanalları
Fırsat₺11.500.000
Fırsat₺3.200.000