Yabancı Yatırımcılar İçin Türkiye'de Mülk Edinme Rehberi
2012 Tapu Kanunu sonrası yabancı uyruklu yatırımcı için süreç, vergi yükümlülükleri ve Citizenship by Investment programı.
Published
May 14, 2026
7 min read
7 min read
Author
Cem Yıldız
Author
Bölge Direktörü — Ticari & Proje
License No: TR-EM-15087
Neighborhood expertise: Ticari Gayrimenkul, Proje Geliştirme, Yabancı Yatırımcı
Yabancı Yatırımcılar İçin Türkiye'de Mülk Edinme Rehberi
Kısaca
Türkiye'de yabancı uyruklu yatırımcılar için mülk edinme süreci 2012 Tapu Kanunu değişikliği ile büyük ölçüde sadeleşmiştir. Süreç pasaport, geçici TCKN, banka hesabı ve gerekirse vekaletname adımlarını içerir; askeri yasak bölgeler ve karşılıklılık ilkesi gibi sınırlamalar 183 izinli ülke için kaldırılmıştır. Marmara Ereğlisi'nde özellikle Rus, AB ve Orta Doğu uyruklu yatırımcılar yazlık + lüks villa segmentinde aktif konumdadır. Citizenship by Investment programı 400.000 USD eşiğiyle önemli bir avantaj sunar.
1. 2012 Tapu Kanunu Değişikliği ve Mevcut Durum
6302 sayılı Kanun ile değişen Tapu Kanunu'nun 35. maddesi, yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye'de gayrimenkul edinmesini büyük ölçüde sadeleştirmiştir. Önceki dönemin "karşılıklılık ilkesi" gereği kısıtlanan birçok ülke vatandaşının önündeki engel kalkmıştır.
2026 itibarıyla geçerli ana ilkeler:
183 ülke vatandaşı doğrudan mülk edinebilir
Tek bir yabancı uyruklu kişinin Türkiye'de edinebileceği toplam taşınmaz
alanı 30 hektarla sınırlıdır
Aynı ilçede yabancı mülkiyetinin oranı %10'u geçemez (bu kontrol Tapu
Müdürlüğü tarafından otomatik yapılır)
Askeri yasak bölgelerde edinim yasaktır
Bu çerçeve, Marmara Ereğlisi gibi sahil ilçelerinde yabancı yatırımcının erişim aralığını net şekilde belirler. İlçe genelinde yabancı uyruklu mülkiyet oranı 2026 itibarıyla %4-6 bandındadır; bu, %10 sınırına ulaşılmamış olduğu anlamına gelir.
2. İzinli Ülkeler ve Kısıtlı Bölgeler
2.1. İzinli Ülkeler
Türkiye Cumhuriyeti İçişleri Bakanlığı'nın listesinde 183 ülke vatandaşı mülk edinim hakkına sahiptir. Marmara Ereğlisi'nde yatırımcı profili açısından öne çıkan ülkeler:
AB ülkeleri — Almanya, Hollanda, Fransa, İtalya, Avusturya
İngiltere
Rusya, Ukrayna, Belarus, Kazakistan (Sovyet sonrası coğrafya)
Orta Doğu — Suudi Arabistan, BAE, Katar, Kuveyt
ABD, Kanada
Birleşmiş Milletler Güvenlik Konseyi yaptırımları altındaki bazı ülkelerin vatandaşları için kısıtlamalar devam eder; en güncel liste için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü duyurularını kontrol etmenizi öneririz.
2.2. Kısıtlı Bölgeler
Askeri yasak bölgeler — Genelde sınır şeritleri ve askeri tesis
çevreleri. Marmara Ereğlisi sınırları içinde mevcut askeri yasak bölge bulunmamakla birlikte, parsel bazında sorgulanması gerekir.
Stratejik bölgeler — Bazı havalimanı, liman ve enerji tesisleri çevresi.
Marmara Ereğlisi'nde yabancı uyruklu yatırımcı edinim sayısı son üç yılda artmıştır; mahalle bazında Sultanköy, Dereağzı ve Sahil öne çıkar. Bu mahallelerin yabancı yatırımcı için cazibesi sahil hattı
yazlık + lüks villa kombinasyonundan kaynaklanır.
3. Süreç Adımları
Adım 1: Pasaport ve Tercüme
Geçerli pasaport şarttır. Pasaportun Türkçe noter tasdikli tercümesi tüm tapu evraklarında istenir. Tercüme, Türkiye'deki yeminli tercümanlardan ya da yurtdışındaki Türk konsolosluğundan alınabilir. Pasaportun en az 6 ay geçerli olması tavsiye edilir.
Adım 2: Geçici TCKN ve İkamet İzni
Geçici TCKN (Yabancı Kimlik Numarası) — Tekirdağ Vergi Dairesi'nden
alınır; tipik olarak aynı gün düzenlenir.
İkamet izni (oturma izni) — Mülk satın aldıktan sonra ya da turistik
vize ile gelinerek başvurulabilir. Mülk sahibi olmak için ön şart değildir.
Geçici TCKN, tapu randevusu, banka hesabı açma ve elektrik / su abonelik işlemlerinin hepsinde gereklidir. İkamet izni başvurusu, mülk sahibinin Türkiye'de uzun süre kalma planı varsa, satın alma sonrası süreçte tamamlanır.
Adım 3: Banka Hesabı Açma
Türk bankalarında yabancı uyruklu için hesap açma süreci, pasaport ve geçici TCKN ile tamamlanır. Bazı bankalar oturma izni talep edebilir; süreci hızlandırmak için iki bankayla paralel başvurmanızı öneririz.
Banka hesabı şu işlemler için gereklidir:
Döviz transferinin kabul edilmesi
Tapu harcı ödemesi
Vergi yükümlülüklerinin yerine getirilmesi
Aidat / fatura ödemeleri
Hesap açma işlemi tipik olarak 1-2 iş günü içinde tamamlanır. Bazı bankalar yabancı uyruklu hesaplarda asgari bakiye şartı uygular.
Adım 4: Döviz Transferi ve Döviz Alım Belgesi
Yurtdışından gelen para, Türkiye'deki banka hesabına döviz olarak transfer edilir. Türk Lirası'na dönüştürme işlemi gerçekleştirildiğinde Döviz Alım Belgesi (DAB) alınır. Bu belge:
Citizenship by Investment başvurusu için zorunludur
İleride yurtdışına geri transfer hakkı için gereklidir
Vergi denetimlerinde paranın kaynağını kanıtlar
DAB belgesi banka şubesinden veya internet bankacılığından temin edilebilir. Tüm dönüşümler için ayrı belge alınmalıdır.
Adım 5: Ekspertiz Raporu
Yabancı uyruklu alımı yapılacak gayrimenkul için resmi ekspertiz raporu (SPK lisanslı eksperden) zorunludur. Rapor 1-3 ay geçerlidir; tapu randevusu öncesinde alınmalıdır. Rapor maliyeti tipik olarak 8.000-15.000 ₺ bandındadır.
Ekspertiz raporunun değeri ile satış bedeli arasındaki farklılık durumunda Tapu Müdürlüğü ek incelemeye alınabilir; bu süreç devir tarihini uzatabilir.
Adım 6: Tapu Randevusu ve Devir
E-Devlet üzerinden tapu randevusu alınır. Devir günü:
Pasaport ve TCKN
Ekspertiz raporu
Yeminli tercüman (Türkçe bilmiyorsanız)
DASK poliçesi (yapı varsa)
evrakları ile birlikte hazır bulunulur. Tapu harcı (satış bedelinin %4'ü, alıcı + satıcı paylaşımıyla) ödenir; devir aynı gün tamamlanır.
4. Döviz Transferi ve Bankacılık Süreci
Yabancı uyruklu yatırımcının dövizi Türkiye'ye getirme aşamasında dikkat edilecek noktalar:
Kaynak ülkede izin — Bazı ülkelerin döviz çıkışı kısıtlamaları olabilir
SWIFT havale — Uluslararası havalede tipik olarak 1-3 iş günü
Hedef hesabın aktiflenmiş olması — Banka hesabınız aktif değilse para
geri döndürülebilir
DAB belgesi — Tüm dönüşümler için belge alın; arşivleyin
Marmara Ereğlisi'nde Rus uyruklu yatırımcılar 2022-2025 döneminde belirgin döviz transferi gerçekleştirmiştir; süreç banka deneyimi bakımından artık standartlaşmıştır. Banka şubeleri yabancı uyruklu işlemlerde Rusça ve İngilizce evrak şablonları kullanır.
5. Vergiler ve Harçlar
Yabancı uyruklu yatırımcı için Türkiye'de mülk edinim ve elde tutma maliyetleri:
Kalem
Tutar / Oran
Ödeme Zamanı
Tapu harcı
Satış bedelinin %4'ü (alıcı + satıcı paylaşır)
Devir günü
Ekspertiz
8.000-15.000 ₺
Devir öncesi
Tercüme + noter
1.500-3.000 ₺
Devir öncesi
Emlak vergisi
Bina için %0,2 / arsa için %0,3 (yıllık)
Mayıs + Kasım
Çevre temizlik vergisi
Bina için yıllık 50-200 ₺
Yıllık
DASK
200-800 ₺
Yıllık
Yıllık toplam tutma maliyeti, 5.000.000 ₺ değerinde bir konut için tipik olarak 12.000-18.000 ₺ bandındadır. Bu maliyetler yıllık enflasyon oranıyla birlikte revize edilir.
Yabancı uyruklu sahip aynı zamanda Türkiye'de gelir vergisi yükümlülüğüne tabi olabilir; mülkten kira geliri elde ederse, beyanname vermesi gerekir.
6. Citizenship by Investment Programı
2018'den bu yana Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı, belirli yatırım eşikleri sağlandığında yabancı uyruklu yatırımcıya açıktır. 2026 itibarıyla gayrimenkul üzerinden vatandaşlık eşiği 400.000 USD'dir; ek koşullar:
Mülkün 3 yıl satılmaması taahhüdü (tapuya şerh konulur)
Ekspertiz raporuyla USD değeri tespiti
Döviz Alım Belgesi (DAB) zorunluluğu
Mülkün yeni alınmış olması (ikinci el için de geçerlidir, ancak ön sahibi
yabancı uyruklu olamaz)
Vatandaşlık başvuru süreci, mülkün satın alınmasından sonra başlatılır; tipik olarak 4-8 ay içinde sonuçlanır. Eşleri ve 18 yaş altı çocukları da kapsar.
Marmara Ereğlisi'nde 400.000 USD eşiğine ulaşan mülkler tipik olarak Dereağzı lüks villalar, Sahil mahallesi yeni rezidans daireleri ve Sultanköy üst kot villaları kategorilerinde bulunur. Eşiğe ulaşmak için birden fazla mülk satın alma da mümkündür; toplam ekspertiz değeri 400.000 USD'yi geçmelidir.
7. Marmara Ereğlisi'nde RU/EU Alıcı Profili
İlçenin yabancı uyruklu alıcı profili son üç yılda iki ana segmente ayrılmıştır:
7.1. Rus + Sovyet Sonrası Coğrafya
Bu segment ağırlıklı olarak:
Yazlık + ikinci konut arayışındadır
Sultanköy ve Sahil mahallelerini tercih eder
200.000-500.000 USD bütçe bandında konumlanır
Citizenship by Investment programına aktif başvuruda bulunur
Aile yaşamı + tatil odaklı kullanım niyeti yüksektir
Vatandaşlık beklentisi olmadan, uzun vade konut planı yapar
Sakin yaşam tarzı ve doğa yakınlığı kararı yönlendirir
Her iki segment için ADM Gayrimenkul danışmanları, KVKK uyumlu evrak akışı ve tercüman desteği sürecini sunar. Tercüme + noter prosedürleri sözleşme aşamasında belirsizlik yaratmadan tamamlanır.
7.3. Orta Doğu Segmenti
Suudi Arabistan, BAE, Katar ve Kuveyt uyruklu yatırımcılar son iki yılda Marmara Ereğlisi'nde belirgin biçimde aktif olmaya başlamıştır. Bu segment tipik olarak:
Yaz aylarında uzun süreli (1-3 ay) ikamet planları yapar
Lüks villa ve geniş bahçeli mülkleri tercih eder
500.000-1.500.000 USD bütçe bandında konumlanır
Tercüme + noter sürecinin İngilizce yürütülmesini bekler
Bu segment için Marmara Ereğlisi'nin sahil hattı + İslam kültürüne yakın yaşam tarzı + İstanbul'a görece yakınlık kombinasyonu çekici unsurlardır.
8. Marmara Ereğlisi'nde Yabancı Yatırımcı Süreç Adımları
Marmara Ereğlisi özelinde yabancı uyruklu süreç pratikleri aşağıdaki gibidir:
İlk temas ve gezi planı — Genellikle online görüşme + ilçe ziyareti
Mülk seçimi ve ön sözleşme — Tipik olarak 2-4 hafta
Banka hesabı ve döviz transferi — 1-2 hafta
Ekspertiz raporu — 5-10 iş günü
Tapu randevusu ve devir — 1 iş günü (e-Devlet randevusu üzerinden)
Vatandaşlık başvurusu (opsiyonel) — 4-8 ay
Tüm sürecin baştan sona, ön temastan vatandaşlığa kadar, ortalama 6-10 ay sürdüğü gözlemlenmektedir. Acele etmeyen yatırımcılar için bu, sağlam bir planlama zeminidir.
Sonuç
Türkiye'de yabancı uyruklu yatırımcı için mülk edinme süreci 2012 sonrası belirgin şekilde sadeleşmiştir. Pasaport, geçici TCKN, banka hesabı, ekspertiz ve döviz transferi adımları sırasıyla takip edildiğinde işlem tipik olarak 4-6 hafta içinde tamamlanır. Citizenship by Investment programı 400.000 USD eşiğiyle önemli bir avantaj sunar; Marmara Ereğlisi'nde lüks villa ve yeni rezidans segmenti bu eşiğe uygun stoğa sahiptir. Daha fazla bilgi için tapu işlemleri rehberimiz ve danışmanlarımızla iletişime geçebilirsiniz.
Fırsat₺11.500.000
Fırsat₺3.200.000